フラット35ZEH住宅メリット・デメリット【使い方や注意点】

• フラット35にZEHの概要・メリット
• フラット35とZEH補助金の利用方法
• フラット35の使い方・流れが知りたい

上記の内容をメインにご紹介します。

フラット35 ZEHとは？【プラン別の概要について】

フラット35とは、借入から一定期間の金利手数料が変わらず、最長35年の返済ローンを組める金融機関です。

毎月の返済額が決まっており、保証料・保証人なしで利用できるのが特徴です。

フラット35Sは、購入時にしか利用できず、住宅の借り換えでの利用はできませんので、ご利用時には注意しましょう。

フラット35プランの借入金利手数料は以下のとおりです。

プラン名	借入金利	借入期間
フラット20	1.36～2.41%	15年～20年
フラット35	1.36～2.54%	35年
フラット35S(Aプラン)	1.25～1.50%	借入から10年間：1.25% 11年目以降：1.50%
フラット35S(Bプラン)	1.25～1.50%	借入から5年間：1.25% 6年目以降：1.50%
フラット35リノベ	0.50%	フラット35の借入から0.5%
フラット50	2.01～2.48%	50年

フラット35 ZEHの6つのメリット

加入する前にメリットを理解しておくことで、スムーズに利用できます。

フラット35 ZEHのメリットを紹介します。

保証料や保証人なしで申し込み可能

フラット35は、お申し込み時の年齢が70歳未満であれば、住宅ローンを組む時の連帯保証人が必要なく、保証料を保証会社へ支払わずに利用できます。

住宅性能ポイントが多いほど金利が下がる

フラット35は、住宅性能、長期優良住宅、エリアによって金利ポイントが下がります。

2022年10月からフラット35S(ZEH)の対応メニューが変わりました。

住宅の性能やライフスタイルによって、ポイント数が多いほど、年間の金利数が変わります。

①住宅性能

フラット35S	3ポイント
フラット35S(Aプラン)	2ポイント
フラット35S(Bプラン)	1ポイント

②認定住宅

長期優良住宅

1ポイント

③エリア

子育て支援	2ポイント
地域活性化	1ポイント

①〜③の合計ポイントの多さで、金利の引き下げ額が変わります。

ポイント数	年間金利手数用
1ポイント	5年間：0.25%
2ポイント	10年間：0.25%
3ポイント	5年間：0.50% 6～10年間：0.25%
4ポイント	10年間：0.50%

(引用：【フラット３５】2022年度4月以降の制度変更事項)

35年間金利が固定【返済計画を立てやすい】

フラット35のプランは、金利がやや高めに設定されている分、借入から完済まで毎月の返済額が変わらず、計画的に返済しやすいのが特徴です。

もしも市場金利が上昇した場合でも影響を受けず、返済計画を決めて利用できます。

銀行より返済方法が多い

• 元金均等返済：元金と利息の合計で、毎月の返済額が変わらない。
• 元利均等返済：ローン残高に応じて、毎月返済額が変わる。

フラット35の返済方法は、「元金均等返済・元利均等返済」の2つから選べます。

対して銀行では「元金均等返済」の選択の方法しかない場合が多いです。

「月々の返済額を抑えたい」という方には、元金均等返済を選択するのがおすすめです。

最長返済期間が長い

2022年10月より借換融資を利用する際、ZEH住宅でフラット35を利用すると返済期間が35年から50年に延びます。

また長期の借入がむずかしい場合は、親子で返済できる「親子リレー」のプランがあります。

同居せずに、親の年齢が65歳以上でも最長35年の住宅ローンを組むことができたり、返済期間・借入期間を増やすことができたり長期間の借入をしたい方におすすめです。

耐震性が強いほど、地震保険が割引

フラット35に加入すると、最大50%〜30%の地震保険料の割引制度を利用できるのが特徴です。

地震保険料が割引になると、金銭的な負担を減らすことができます。

	地震保険の割引料	国の査定基準
フラット35(Aプラン)	50%オフ	1.5倍
フラット35(Bプラン)	30%オフ	1.25倍

（引用：フラット35 地震保険割引プラン）

フラット35 ZEHの2つのデメリット

ZEH住宅にするとメリットが多い分、デメリットも付きものです。

フラット35 ZEHのデメリットを紹介します。

建築コストが割高

ZEH住宅は建築資材が全て決められており、省エネ法の条件で施工しなければなりません。

フラット35Sは、フラット35より基準条件も高くなります。

ZEH住宅には、グレードの高い家電製品を導入したり、太陽光発電の設置をしたりしなければなりません。

環境に優しい一方で、一般的な住宅より初期費用が高くなってしまうのが難点です。

ZEH住宅の基準をクリアした住宅限定

ZEH住宅の基準条件をクリアしなければ、一部のフラット35に加入することができません。

基準検査をクリアするためには、物件検査を受ける必要があるからです。

住宅建設の購入時にお申込みが本人である場合、直接申請先へ支払いするとした物件検査手数料などを借入できる場合があります。

またフラット35をスムーズに利用したい方には、「適合証明書取得済」「適合証明書取得可」などの記載のある物件を不動産会社に紹介してもらうことがおすすめです。

不動産や建設会社に相談することで、検査から交付までの時間を短縮しつつ、フラット35に加入することができます。

フラット35ZEHの利用時の流れや注意点

利用前に知ることで、トラブルを防ぐことができます。

ここからは、フラット35を利用する流れや注意点を解説します。

注文住宅の場合

手持ちの資金が少なく、支払いがむずかしい場合には、つなぎ融資を利用して支払う必要があります。

つなぎ融資は金融機関によって、フラット35の承認を受けた後につなぎ融資を申し込む場合があります。

• 着工金(着工時)
• 中間金(上棟時)
• 竣工後引き渡し代金(引き渡し時)

注文住宅の場合、3回に分けて施工費用を支払う形になります。

つなぎ融資を行っている銀行は少なく、金利や手数料などの費用が高いです。

住宅ローンを組む前に、つなぎ融資の取り扱いがあるのか銀行に確認しましょう。

中古住宅の場合

中古住宅の場合、適合証明技術者へ物件調査を申請し、適合証明書の交付をする必要があります。

つなぎ融資を利用する大まかな流れは以下のとおりです。

• フラット35の本審査を受ける
• つなぎ融資を受ける
• リフォーム工事を行う
• フラット35の融資とつなぎ融資を受ける

つなぎ融資は金利手数料が高いため、「スムーズに住宅購入を進めたい」という方に利用価値が高い融資です。

中古住宅の場合、住宅ローンはすぐに実行されないので時間がかかることを理解しておきましょう。

フラット35とZEH補助金の併用可能【建築費や初期コスト削減】

ZEH補助金を利用して、建築コストや設置コストを下げることが可能です。

• ZEH：55万円/戸
• ZEH+：100万円/戸

ZEH+住宅なら蓄電池など複数の補助金を受け取ることができます。

補助対象の機器	補助金額
蓄電池	2万円/Kwh(補助対象費の1/3または20万円)
直交集成版	90万円/戸
地中熱ヒートポンプシステム	90万円/戸
PVTシステム(液体型)	65万円～80万円
PVTシステム(空気型)	90万円
液体集熱式太陽利用温水システム	12万円(または15万円/戸)

その他にZEH補助金と併用することができる支援策は、以下の3つです。

• すまい給付金
• 住宅ローン減税
• 地上自治体が独自の財源で実施する住宅支援制度

住宅ローンや住まい給付金のように、制度が違うものは併用できます。

しかし目的が同じものは、併用することができないため注意しましょう。

フラット35のZEH住宅なら金利引き下げ対象【2022年10月開始】

2022年10月にフラット35で借り入れがある場合、現在の金利から0.25%下がります。

その一方で、省エネ基準も厳しくなり、中古住宅でもバリアフリー化を強化する必要があります。

2023年4月以降、新築住宅では「断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上」に適合しないと、フラット35の利用できなくなるため注意しましょう。

リノベステーションではニチコンやシャープを始めとした蓄電池を取り扱っております。

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